Grundstückssuche: So finden Sie das perfekte Baugrundstück
Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, brauchen Sie als künftiger Häuslebauer zunächst ein passendes Grundstück. Die Grundstückssuche ist dabei oft mühsam und langwierig – doch wenn Sie Geduld mitbringen und alle Möglichkeiten ausschöpfen, finden auch Sie ein tolles Baugrundstück mit einer tollen Lage und einem erschwinglichen Preis!
Wir haben hier einige Tipps für die Grundstückssuche für Sie gesammelt.
Baugrundstück finden: Tipps und Hinweise
Bevor wir uns in die tatsächliche Suche stürzen, möchten wir Ihnen kurz aufzeigen, an welchen Faktoren Sie die verschiedenen Grundstücke überhaupt bewerten können. Denn um die verfügbaren Bauplätze zu vergleichen, brauchen Sie eine Liste von Punkten, die Sie prüfen können. Die da wären:
- Ist das Grundstück überhaupt bebaubar?
- Wenn ja, welche Einschränkungen gibt es? Diese finden Sie im Bebauungsplan.
- Haben andere Personen Rechte am Grundstück? Im Grundbuch eingetragen sind beispielsweise Leitungs- oder Wegerechte Dritter.
- Ist das Grundstück vollständig erschlossen? Das ist die Voraussetzung für eine Baugenehmigung.
- Gibt es Besonderheiten, beispielsweise in der Bodenbeschaffenheit, dem Grundwasserstand oder bestehenden Altlasten? Und gibt es Baulasten?
Was bedeutet die Erschließung eines Grundstücks?
Ist ein Grundstück vollständig erschlossen, so ist der Arbeitsort und Baugrund für den kommenden Hausbau zugänglich. Das heißt: seitens der Kommune gibt es öffentliche Wege zum Grundstück. Von der Grundstücksgrenze zu der Stelle, an der künftig Ihr Haus stehen soll, sind Sie selbst verantwortlich.
Dazu kommt die technische Erschließung, also der Anschluss an alle Versorgungsnetzwerke:
- Wasser und Abwasser
- Strom
- Gas
- Internet, Telefon, Fernsehen
Was sind Altlasten?
Altlasten bezeichnet alles, was sich im Boden des Grundstücks verbirgt und verhindert, dass Sie problemlos ein Haus bauen lassen können: beispielsweise Chemikalien, Gifte oder sogar Bomben.
So ist es in manchen Gegenden nicht selten, dass Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg gefunden werden. Als besonders belastet durch chemische Verunreinigungen gelten Grundstücke, auf welchen sich Tankstellen, Mülldeponien oder Fabriken befunden haben. Neben der Detonationsgefahr durch die Blindgänger sind die Giftstoffe deswegen so problematisch, weil sie das Grundwasser verseuchen können.
! Wichtig: Weiß ein Makler oder der Verkäufer von Altlasten, unterliegt er der Informationspflicht. Wird Ihnen nicht offengelegt, dass es diese gibt, können Sie Schadensersatz fordern oder den Kauf rückgängig machen.
Im Überblick
Haus mit Grundstück von HELMA Wohnungsbau
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Baugrundstück finden – diese Grundstücksarten und Möglichkeiten gibt es?
Bei der Grundstückssuche gibt es im Grunde drei Möglichkeiten:
- Sie kaufen ein Grundstück direkt von der Kommune oder Stadt,
- Sie kaufen von einer Privatperson oder einem Unternehmen oder
- Sie pachten ein Grundstück mit dem Erbbaurecht.
Neben dem klassischen Grundstücksverkauf, also eine Privatperson, ein Träger oder ein Unternehmen besitzt bebaubares Land und möchte dieses verkaufen, ist insbesondere die Baulücke für künftige Bauherren interessant.
Baulücken
Eine Baulücke liegt dann vor, wenn inmitten einer bebauten Umgebung ein Grundstück liegt, welches eben nicht bebaut ist. Das kann beispielsweise inmitten einer Innenstadt oder einem Wohngebiet sein, wenn dort einfach eine Lücke zwischen den Gebäuden ist. Die Stadt oder Gemeinde hat ein großes Interesse daran, diese Lücken zu schließen, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Nicht selten sind Baulücken dazu in einer guten Lage.
Daher bieten vor allem größere Gemeinden eine Baulückenliste oder ein Baulückenkataster an, oft auch online und mit Eigentümerbenennung. Sprechen Sie vor der Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags mit den zuständigen Baubehörden, um herauszufinden, ob die Baulücke mit einem gültigen und rechtskräftigen Bebauungsplan (kurz B-Plan) ausgewiesen ist. Nur für solche Grundstücke ist eine Bebaubarkeit garantiert. Für Baulücken ohne B-Plan (Bebauung nach § 34 BauGB) behalten sich die Bauämter die Prüfung einer Bebauung vor.
Wenn Sie eine Baulücke bebauen möchten, stehen Sie vor besonderen Herausforderungen. Baulücken haben kein Standardmaß. Sie können z. B. sehr schmal sein, in zweiter Reihe liegen oder sehr steil sein. Ein Typenhaus aus dem Katalog passt hier nicht immer. Wir beraten Sie gerne und planen individuell. Ihr Fachberater bei HELMA zeigt Ihnen, wie Sie die Baulücke mit einem Massivhaus optimal bebauen.
Erbpachtgrundstücke
Als Grundstücksart, die als Baugrundstück genutzt werden kann, also in der Regel als bereits baureifes Land deklariert ist, ist das sogenannte Erbbaurechtgrundstück eine weitere Möglichkeit für Bauwillige. Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht auch Erbpacht genannt – letzteres ist dabei allerdings eine seit 1947 verbotene, historische Form von landwirtschaftlichem Grundbesitz. Das Erbbaurecht ist das langfristige aber zeitlich begrenzte Nutzungsrecht für die Errichtung einer Immobilie, also den Hausbau.
Dabei gehört Ihnen zu keinem Zeitpunkt das Grundstück selbst, sondern nur das darauf errichtete Haus. Sie zahlen für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins, der üblicherweise einmal jährlich fällig wird, an den Grundstückseigentümer (Kirchen, Kommunen, soziale Einrichtungen oder Privatpersonen) und können das Grundstück für diese Zeit nutzen und bebauen.
Welche Flächen-/Grundstücksarten gibt es und welche eignen sich als Baugrundstück?
Im Hinblick auf einen Hausbau gilt zu beachten, dass nicht jedes Grundstück auch als Baugrundstück genutzt werden kann oder darf. Maßgeblich weicht vor allem der Erschließungszustand voneinander ab. Zwischen folgenden Grundstücks- und Flächenarten wird unterschieden:
| Grundstücks- / Flächenart | Definition | Eignung als Baugrundstück? |
|---|---|---|
| Land- und forstwirtschaftliche Flächen | Land- und forstwirtschaftliche Flächen werden umgangssprachlich auch als Ackerland, Ackerfläche oder einfach nur als Felder bezeichnet und sind dafür vorgesehen, auch eine solche zu bleiben. Diese Flächen sind in der Regel vollständig unerschlossen und oft auch weit von den Versorgungsleitungen entfernt. | Nein. Es kommt zwar immer wieder vor, dass Ackerflächen in Neubaugebiete umgewandelt werden, jedoch ist dies ein langer und aufwendiger Prozess, der zunächst der Zustimmung der Gemeinde bedarf, da die Ackerfläche im Grundbuch in Bauerwartungsland umgewidmet werden müsste. Aus diesem Grund kommt dieser Schritt, der oftmals viele Jahre dauert, eher für ganze Neubaugebiete als für einzelne Wohngrundstücke infrage. |
| Bauerwartungsland | Als Bauerwartungsland wird ehemalige Ackerfläche bezeichnet, die eine zukünftige Bebauung erwartet. Die Gemeinde hat hier also bereits zugestimmt, dass die Fläche umgewidmet werden darf, es steht allerdings noch kein genaues Datum für die Umwidmung fest. Die Festlegung obliegt ausschließlich der Gemeinde. Ebenfalls ist Bauerwartungsland komplett unerschlossen. | Eher nein. Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus zu bauen, sollten Sie eher kein Bauerwartungsland für diesen Zweck kaufen. Zwar ist zu erwarten, dass das Grundstück irgendwann bebaut werden darf, allerdings ist der Zeitpunkt vollkommen ungewiss. Die Gemeinde kann den Zeitpunkt innerhalb von Wochen festlegen oder Jahre lang darauf warten lassen. Auch Banken lehnen eine Finanzierung in der Regel ab, wenn Sie das Bauerwartungsland als Baugrundstück kaufen möchten. |
| Rohbauland | Rohbauland ist genauso wie Bauerwartungsland und land- und forstwirtschaftliche Flächen noch vollständig unerschlossen. Allerdings liegt hier bereits die Zustimmung der Gemeinde vor, dass die Fläche zukünftig baulich genutzt werden darf. Auch im Grundbuch ist die Umwidmung in Bauland bereits erfolgt. | Ja. Zwar müssen Sie bei Rohbauland noch die Erschließung beantragen und die Kosten dafür tragen, jedoch liegt in diesem Fall immerhin bereits die Zustimmung der Gemeinde vor, sodass die Erschließung und der anschließende Bau in absehbarer Zeit starten können. |
| Baureifes Land / Baugrundstück | Bei baureifem Land liegt nicht nur eine Genehmigung der Gemeinde vor, sondern ist auch die Erschließung bereits vollständig abgeschlossen. Besteht das Bauland aus mehreren einzelnen Grundstücken, handelt es sich hierbei um Baugrundstücke. | Ja. Erwerben Sie ein Baugrundstück, können Sie direkt und ohne Zeit zu verlieren, eine Baugenehmigung beantragen. Suchen Sie also ein Grundstück, dass Sie bebauen möchten, ist ein Baugrundstück die komfortabelste und schnellste Art, zu Ihrem Eigenheim zu gelangen. Eine Baufinanzierung zu bekommen, ist bei vollerschlossenen Baugrundstücken in der Regel unkompliziert. |
Was muss ich bei Grundstücken in Hanglage beachten?
Grundstücke in Hanglage benötigen in der Regel etwas aufwendigere Erdarbeiten als ebenerdige Grundstücke. Sie können hier zwischen einer Aufschüttung oder alternativ einer Unterkellerung wählen. Bei einer Unterkellerung in Hanglage würden Sie auf der Kellerseite im Erdboden Abstell- und Nutzräume wie Speisekammer, Abstellraum und Hauswirtschaftsraum bekommen und könnten die andere Seite des Kellergeschosses, die außerhalb der Erde also ebenerdig zur Terrasse gelegen ist, als zusätzliche Wohnräume nutzen.
Was muss ich bei Grundstücken für Doppelhäuser beachten?
Da beim Bau von Doppelhaushälften auf der einen Grundstücksseite kein Mindestabstand eingehalten werden muss, kommen für Doppelhaushälften auch schon deutlich kleinere Grundstücke infrage als für freistehende Einfamilienhäuser. Liegen also zwei kleinere Grundstücke nebeneinander könnten sich beide zusammen für den Bau eines Doppelhauses unter Umständen gut eignen.
Die Grundstückssuche: Wie finde ich überhaupt ein Baugrundstück?
Gelegentlich stellen Ihnen unsere Fachberater Grundstücke in unserer Grundstückssuche zur Verfügung und bei der HELMA Wohnungsbau GmbH können Sie auch Grundstücke kaufen, die entweder bereits mit attraktiven und wertbeständigen Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern von HELMA bebaut sind oder von Ihnen noch mit einem HELMA Massivhaus individuell beplant werden können.
Wenn diese Möglichkeiten für Sie keine Option sind, kann es deutlich aufwändiger werden. Die Suche selbst erscheint dann oft wie eine Sisyphusarbeit. Wenn Sie allerdings die richtigen Anlaufstellen und Portale kennen, sind Ihre Chancen einen passenden Bauplatz zu finden ziemlich groß.
1. Informieren Sie sich bei den Städten und Gemeinden
Beginnen Sie Ihre Suche immer bei den zuständigen Behörden der Gemeinde oder Stadt, die Sie als Ihren Bauort auserkoren haben. Neben einer persönlichen oder schriftlichen Auskunft hilft meistens bereits die Website: Viele Gemeinden und Städte weisen ihre Grundstücke und ihre vorhandenen und geplanten Neubaugebiet auf ihren Internetseiten aus.
Diese Grundstücke sind begehrt, weil sie meist etwas günstiger sind. Oft werden Familien bevorzugt und es gibt Wartelisten. Tragen Sie sich daher am besten bei Ihrer Gemeinde als Suchende ein.
2. Das Online-Baulückenkataster
Ebenfalls über die Stadt, Gemeinde oder Kommune finden Sie das Baulückenkataster, meistens auch online. Dabei können Sie auf einer Karte direkt die Lage und, falls vorhanden, den Bauplan abrufen. Sie finden dort zudem die Grundstücksnummer der Straße, der Größe und der Angabe des Eigentümers.
In diesem Beispiel ist die Nummer des Flurstücks OD47, es ist 871 m² groß und dieses Grundstück ist im Besitz der Gemeinde.
3. Lesen Sie regelmäßig lokale und regionale Zeitungen
Auch in den Lokalzeitungen gibt es oft Immobilienangebote. Schauen Sie also regelmäßig in die verschiedenen Tages- oder Wochenzeitungen!
Viele regionale und überregionale Tageszeitungen bieten auf ihren Online-Portalen die Möglichkeit zur bequemen Grundstücksrecherche in ihrem Immobilien- oder Anzeigenbereich. Verschiedene Filtereinstellungen und die Möglichkeit z.B. einen Suchagenten anzulegen erleichtert Ihnen dabei die regelmäßige Recherche.
4. Immobilienportale
Ihr HELMA-Hausberater hat Zugriff auf besondere Suchmaschinen und Portale für die Grundstückssuche. Sie können aber auch selbst recherchieren:
www.immosuchmaschine.de/suche/
www.immobilien.de
www.1a-immobilienmarkt.de
www.immobilienscout24.de
www.immowelt.de/suche/grundstuecke/kaufen
www.immonet.de/grundstueck.html
www.kalaydo.de
www.ebay-kleinanzeigen.de
www.immozentral.com
www.wunschimmo.de
www.bellevue.de
Auch hier hilft ein Suchagent oder anderweitige Benachrichtigungen, wenn ein neues, zu Ihrer Suche passendes Angebot online gestellt wird. Selbstverständlich ergibt es auch Sinn, selbst eine Suchanzeige aufzugeben.
5. Nutzen Sie Ihr Netzwerk, Familie und Kollegen
Informieren Sie Ihren Freundeskreis und beteiligen sie so viele Menschen wie möglich an Ihrer Suche, ganz frei nach dem Motto: Vier, sechs oder mehr Augen sehen immer mehr als nur zwei.
In den Städten laufen die Grundstücksgeschäfte dagegen meistens über Makler. Die meisten Makler vermitteln nicht nur Immobilien, sondern auch Bauland. Einige Makler haben sich ausschließlich auf den Vertrieb von Grundstücken verlegt. Solche Spezialisten wissen, wo neues Bauland erschlossen wird und wo noch Grundstücke zu haben sind.
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Auf welche Gegebenheiten sollte ich bei der Wahl des Grundstücks achten?
Bei der Wahl des Grundstücks kommt es maßgeblich auf die individuellen Vorstellungen und Wünsche an, wie Sie nach abgeschlossenem Hausbau wohnen möchten. In der nachfolgenden Tabelle haben wir einige Beispiele aufgeführt, die für Ihre Entscheidung von Belang sein könnten:
| Stadt- / Land-, Randlage | Bevor Sie alle weiteren Kriterien eines Grundstücks bewerten können, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, ob Sie ein Grundstück auf dem Land, mitten in der Stadt oder irgendwo dazwischen kaufen wollen. Für diese Entscheidung spielt die Entfernung zum Job, zur Familie und zu Freunden oftmals eine übergeordnete Rolle. Hinzu kommen weitere Wünsche wie beliebte Freizeiteinrichtungen, ÖPNV- und Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten etc. |
| Wald / Felder | Nahe gelegene Wälder und Felder werten ein Wohngebiet deutlich auf. Manchmal gelten Sie sogar als Naherholungsgebiet, strahlen Ruhe aus und bieten viele schöne Wege zum Joggen, Entdecken und Spazierengehen. |
| Autobahn / Schnellstraße | Eine gute Anbindung an eine Autobahn oder Schnellstraße ist vor allem für Pendler eine tolle Sache. Wenn Sie aus Ihrem Wohngebiet rausfahren und keine zig Kilometer zurücklegen müssen, um auf die nächste Autobahn zu kommen, könnte Ihr Alltag ggf. deutlich erleichtert werden. |
| Spielplatz | Familien mit Kindern freuen sich über nahe gelegene Spielplätze sehr. So kann der Nachwuchs ab einem gewissen Alter schon mal schnell allein oder mit seinen Freunden zum Spielplatz um die Ecke oder gegenüber laufen. Aber auch ältere Menschen mit keinen oder erwachsenen Kindern erfreuen sich oft am fröhlichen Dasein der tobenden Kinder auf dem Spielplatz. |
| Spielstraße / Sackgasse | Spielstraßen gelten auch als verkehrsberuhigte Zonen, Sackgassen sind dagegen auf natürliche Art und Weise eher verkehrsberuhigt, da ein unkontrolliertes „Durchbrettern“ hier gar nicht möglich ist. Beide Straßenarten sind attraktiv und sehr beliebt als Wohnstraße. |
| Schule / Kindergarten | Familien mit Kindern oder Paare, die die Familienplanung noch vor sich haben, profitieren von Kindergärten und Schulen in der Umgebung. |
| Bus-, S-Bahn-, Straßenbahnhaltestelle | Sofern Sie den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) gerne nutzen, sind nahe gelegene Haltestellen oder Bahnhöfe sehr vorteilhaft. Und wenn Sie bislang noch kein Anhänger des ÖPNVs sind, werden Sie es vielleicht spätestens dann, wenn Ihnen die Nähe zur nächsten Haltestelle den nötigen Komfort mitbringt. Das ist gerade bei steigenden Benzinpreisen und steigendem Umweltbewusstsein eine hervorragende Kombination. |
| Lebensmittelläden und Einzelhändler | Die frischen Brötchen am Samstagmorgen oder die fehlenden Zutaten fürs Abendessen – ein nahegelegener Lebensmittelladen und / oder Bäcker lässt viele Augen strahlen. Dabei ist die fußläufige Nähe gar nicht so entscheidend. Auch eine Entfernung von 15 Minuten mit dem Fahrrad ist klasse – so tun Sie gleichzeitig auch etwas Gutes für sich und Ihre Fitness. |
Wie groß sollte ein Grundstück sein?
Die benötigte Mindestgröße Ihres Grundstücks hängt von einigen gesetzlichen Vorgaben, den Vorgaben aus dem B-Plan und Ihrer gewünschten Wohnflächengröße im Erdgeschoss Ihres Hauses ab. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Mindestabstand von 3 Metern zu allen anderen Grundstücksflächen (dazu zählt sowohl ihr Nachbar als auch die öffentliche Straße oder der Kinderspielplatz). Ausgenommen hiervon sind Garagen, Carports, Gartenhäuser und Ställe bis zu einer bestimmten Gesamtlänge und Gesamtfläche pro Grundstück. Des Weiteren wird Ihr Bauvorhaben von der GRZ limitiert.
Aber Vorsicht: Auch Wege, Terrassen und gepflasterte Einfahrten zählen zur bebauten Fläche.
Wie viel kostet ein Grundstück?
Die Kosten für ein Grundstück werden in Euro pro Quadratmeter zuzüglich der Erschließungskosten berechnet. Wie hoch der Quadratmeterpreis für Ihr persönliches Wunschgrundstück ist, hängt maßgeblich von folgenden Fragestellungen ab:
- Wie weit ist die nächste Großstadt entfernt?
- Wie ist die Industrie- und Arbeitsplatzsituation in der näheren Umgebung?
- Wie ist die Infrastruktur, die Beliebtheit der Gemeinde und die direkte Lage (z.B. verkehrsberuhigte Straße oder Sackgasse) zu bewerten?
- Gibt es Altlasten?
- Wie ist die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks?
- Ist das Grundstück ebenerdig oder in Hanglage?
Im Rahmen dieser Faktoren reichen die Quadratmeterpreise für Grundstücke von unter 20 Euro in ländlicher Lage Thüringens bis hin zu über 2.000 Euro im Münchner Stadtgebiet. Der bundesweite Durchschnitt für Grundstücke liegt bei ca. 145 Euro pro Quadratmeter.
