Hausbau ohne Eigenkapital – Top oder Flop?

Die Mieten sind hoch, die Darlehenszinsen und Renten dagegen niedrig. Aus gutem Grunde wächst bei vielen Menschen das Bedürfnis sich die Miete zu sparen und stattdessen in ein Eigenheim zu investieren. Denn ist das Eigenheim erst mal abgezahlt, bleibt im Alter mehr von der Rente zum Leben übrig. Doch was ist, wenn der Wunsch da ist, ein Haus zu bauen, aber noch kein eigenes Kapital angespart werden konnte? Platzt ohne Eigenkapital der Traum vom Haus bauen oder ist es trotzdem realisierbar? Im Folgenden erfahren Sie, ob ein Haus bauen ohne Eigenkapital möglich ist und was Sie dabei beachten müssen.

Auch ohne Eigenkapital ist es möglich, ein Haus zu bauen. Umso wichtiger ist es jedoch, eine exakte Planung der voraussichtlichen Kosten und Ausgaben zu kalkulieren und die persönliche Finanzlage reell einzuschätzen.

Folgende Fragen helfen Ihnen bei der Einschätzung Ihrer aktuellen und zukünftigen finanziellen Situation:

• Kann die Darlehensrate nur mit zwei Einkommen oder notfalls auch mit einem Gehalt bewältigt werden?
• Wie hoch schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit ein, dass Sie in den nächsten Jahren kurz- oder langfristig arbeitssuchend werden oder ein geringeres Gehalt erhalten?
• Ist die Kinderplanung bereits abgeschlossen oder steht sie noch bevor?
• Für wie wahrscheinlich halten Sie es, dass das Haus, das Sie bauen möchten und der Wohnort, den Sie gewählt haben, auch für eventuelle Zukunftsplanungen (Kinder, Jobwechsel) geeignet ist?

Vielleicht können Sie zu diesem Zeitpunkt nicht alle Fragen zuverlässig beantworten. Veränderungen kommen manchmal schnell und ungeplant. Dennoch können Ihnen diese Fragen helfen sich über die finanzielle Belastung, die Sie sich persönlich zutrauen, im Klaren zu werden.

Ob Sie eine Finanzierung bei einer Bank bekommen ist nicht zuletzt von Ihrer Bonität abhängig. Positiv wirken sich in der Bonitätsbewertung beispielsweise ein sicheres Einkommen, zwei feste Gehälter oder zwei Kreditnehmer aus. Einkommen von Selbstständigen werden nicht angerechnet oder höheren monatlichen Ausgaben entgegengerechnet. Auch andere bestehende Kredite werden eher negativ bewertet und sollten vor der Finanzierungsanfrage abgelöst oder minimiert werden. Unbefristete Arbeitsverträge hingegen wirken sich sehr positiv auf die Kreditvergabe aus.

Zunächst wird die Bank Ihre Belastung berechnen und diese Ihrem Einkommen gegenüberstellen. Für die Ermittlung Ihrer Ausgaben werden Ihre monatlichen Aufwendungen sowie von der Bank festgelegte Pauschalen für z.B. Lebenshaltungskosten und PKW verwendet. Außerdem wird die Bank Sie in eine Anfrage bei der Schufa einwilligen lassen und Kontoauszüge oder Nachweise von Sicherheiten bei Ihnen einfordern.

• Gehaltsnachweise (in der Regel die letzten 3 Gehälter)
• Nachweis von weiteren regelmäßigen Zuwendungen (z.B. Unterhalt, Kindergeld, Renten etc.)
• Unterlagen zu bestehenden Lebens- oder Rentenversicherungen
• Betriebliche Altersvorsorgen
• Risikolebensversicherungen
• Grundbucheintrag
• Bürgschaft der Eltern oder Hypotheken

• Hausunterlagen inkl. Planungsdetails, Grundriss und Kostenaufstellung
• Angebote von der Hausbaufirma (HELMA) und anderen Gewerken (z.B. Außenanlagen, Garage, Malerarbeiten)
• Manche Banken lassen zusätzlich ein Gutachten eines externen Sachverständigen erstellen, um den Beleihungswert (prognostizierter Wert als Kreditsicherheit bei einer Veräußerung) zu ermitteln. In ein Gutachten fließen auch Kriterien zur Infrastruktur im Wohnort ein, z.B. ÖPNV, Anbindung an Autobahn, Arbeitgeber, Kino, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitgestaltung, Mehrjahresprognose der Wohnortentwicklung.

• Mit einer guten Kostenaufstellung ihrer Einnahmen und Ausgaben können Sie leicht herausfinden, welche Summe übrig bleibt, um Ihren Traum vom Eigenheim zu realisieren. Aus diesem Betrag sollten Sie die Kreditrate, die monatlichen (z.B. Gas, Strom) und die jährlichen (z.B. Müll, Grundsteuer, Versicherungen) Nebenkosten sowie die Instandhaltungsrücklage finanzieren können.
• Neben den Kosten für den Hausbau werden weitere Ausgaben anfallen, die i.d.R. nicht über das Darlehen finanzierbar sind. Dazu zählen z.B. die Aufwendungen für Notar und Grundbucheintrag, Küche, Möbel und Lampen.
• Mit diversen Versicherungen (z.B. Berufsunfähigkeitsversicherung, Kranken-Zusatzversicherungen, Risiko-Lebensversicherung), sorgen Sie nicht nur für eine bessere Darstellung Ihrer Bonität gegenüber der Bank, sondern auch für eine gute Worst-Case-Absicherung
• Rücklagen bilden für eventuelle Kosten für Instandhaltungs- oder Reparaturkosten im Haus.
• Eine Bürgschaft der Eltern oder Hypotheken auf bereits abgezahlte Immobilien können als Sicherheit für eine Baufinanzierung verwendet werden und sorgen gleichzeitig für bessere Zinssätze.

Beachten Sie auch, dass Sie sich möglicherweise für eine KfW-Förderung qualifizieren. Haben Sie beispielsweise Kinder unter 18 Jahren, können Sie vom neuen KfW-Programm "Wohneigentum für Familien" (WEF) profitieren, das Ihnen einen zinsgünstigen Kredit ermöglicht.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte immer in Abhängigkeit des Alters und des Zustandes Ihrer Immobilie gewählt werden. Bei einem Neubau dauert es deutlich länger bis die ersten Mängel auftreten, als bei einem älteren Haus. Es empfiehlt sich daher, bei einem Neubau 1 Euro und bei einem Altbau 2 Euro je Quadratmeter und Monat zurückzulegen.

Beispielberechnung:
Neubau, Wohnfläche 140 m^², monatliche Instandhaltungsrücklage 140 Euro.

Ein Haus zu bauen ohne Eigenkapital angespart zu haben, ist zwar mit einem höheren Risiko für Sie und Ihre Bank verbunden, mit der entsprechenden Planung und Absicherung aber realisierbar. Wenn Sie Fragen zu Ihrer persönlichen Hausfinanzierung haben, zögern Sie nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen. Die Experten unseres empfohlenen Partners Hausbau Finanz beraten Sie gern zu den Möglichkeiten der Finanzierung und Förderung

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